2020/01/30

かやはら行政書士ブログ　第４４回　不動産業・宅地建物取引業について④

前回の続きです。

今回から宅地建物取引業免許の取得について説明を進めていきます。

以下の項目に沿って説明していきます。

１・宅地建物取引業になる為に必要な条件。

２・どこの免許が必要か。どこが申請の窓口になるか。

３・どんな書類を作成しなければならないか。

 

では、説明を始めます。

１・宅地建物取引業になる為に必要な条件。

１－１・お金

まずお金が必要です。手持ちか借金かは問いません。

「供託金」を供託する為です。

「供託金」とは何でしょうか。

不動産の取引は、他の取引と比較して高額です。

そしてトラブルが起きた時の損害も高額です。

あなたがもし不動産を購入する契約をし、高額の契約金を支払った後その不動産屋が倒産したらどうなるでしょうか。

その不動産屋から契約金が戻ってくることはないでしょう。

そんな不動産の取引で困った消費者の損害を補填するのが「供託金」です。

宅地建物取引業者は、免許を取得するときにこの「供託金」を供託しなければなりません。

そして気になる供託金の金額ですが、

本店は１０００万円、支店は１ヶ所につき５００万円です。

高い！！

こんなに高くて不動産屋さんになる人がいるのでしょうか。

 

お金の話ばかりで長くなってしまいましたが、次回に続きます。

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2020/01/25

かやはら行政書士ブログ　第４３回　不動産業・宅地建物取引業について③

前回の続きです。

前回は「宅地建物取引業法」によって規制される「宅地建物取引業」とは何か、つまり免許がないとできない不動産業について、「宅地建物取引業」という言葉を「宅地建物」、「取引」、「業」の３つに分解して、その内「宅地建物」と「業」について説明しました。

 

今回は残りの「取引」について説明します。

「取引」は８種類あります。

（１）売買を自ら行う。

（２）売買を代理する。

（３）売買を仲介する。

（４）交換を自ら行う。

（５）交換を代理する。

（６）交換を仲介する。

（７）賃貸を代理する。

（８）賃貸を仲介する。

「賃貸を自らする」は、前々回説明しました通り免許がなくてもできます。

（４）、（５）、（６）の「交換」については、このブログをご覧の皆様が目にする機会はほとんどないと思いますので、説明を省略します。

 

多くの不動産屋さんにとってメインの業務であり、皆様が接する機会があるのは

（１）売買を自ら行う。

（３）売買を仲介する。

（８）賃貸を仲介する。

この３つの取引ではないでしょうか。

 

（１）は、不動産屋さんが自ら土地や建物を購入して、売主として皆様に販売しています。

（３）は、不動産屋さんが売主と買主の間に入って、その売買がスムーズに進むようにお手伝いをします。

不動産屋さんが売買対象の物件の詳細について書いてある書類を作成したり、契約書を作成したりします。

不動産屋さんは取引の手伝いをしますが、売主は別の個人や法人です。

（８）は、不動産屋さんがアパートなどの賃貸物件の契約を、貸主と借主に間に入って手伝います。

貸主は、不動産さんと別の個人や法人です。

アパート等の賃貸物件を取り扱って入り不動産屋さんの多くはこの「賃貸の仲介」を行っています。

 

次回は、宅地建物取引業免許の取得について説明を進めていきます。

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2020/01/20

かやはら行政書士ブログ　第４２回　不動産業・宅地建物取引業について②

前回の続きです。

前回は、不動産業・宅地建物取引業を開業するには免許が必要ですが、中には免許なしでもできるジャンルがあることを説明しました。

今回は、免許が必要な不動産業とはどのようなものかを説明します。

 

一般的に「不動産屋さん」と呼ばれているお店は、正確には「宅地建物取引業者」です。

「宅地建物取引業」について国土交通大臣、又は都道府県知事の免許を持っています。

「宅地建物取引業者」は主に「宅地建物取引業法」という法律によって様々なルールが定められています。

 

「宅地建物取引業者」が出来ること、言い換えると宅地建物取引業の免許がないとできないことはどんなことでしょうか。

それを説明するために「宅地建物取引業」という言葉を、「宅地建物」、「取引」、「業」の３つに分解します。

 

「宅地建物」については、多くの方が思うイメージの通りだと思います。

基本的にほぼ全ての土地や建物が該当すると言っても良いでしょう。

 

次に「業」です。

これは「不特定多数に、継続して行う」ことを意味しています。

つまり１回だけ土地や建物を売ること、例えば自宅を売却すること等は継続している訳ではないので、「業」には該当せず、「宅地建物取引業免許」がなくても、誰でもできます。

最後に「取引」についての説明ですが、長くなりそうなので次回にしたいと思います。

 

当事務所では宅地建物取引業免許申請の代行も取り扱っています。

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2020/01/15

かやはら行政書士ブログ　第４１回　不動産業・宅地建物取引業について①

不動産業を開業するには、国土交通大臣、又は各都道府県知事の免許が必要です。

しかし、一般的には「不動産業」として認識されていても免許なしでできるジャンルがあります。

有名なところでは、以下の二つです。

 

（１）不動産管理業

所有者や貸主に代わって不動産を管理します。

空家や空地が荒れ放題にならないようにする管理もありますが、有名なのは賃貸不動産の管理です。

所有者や貸主に代わって借主を募集し、審査や契約事務、契約後のクレーム対応や更新事務等を行います。

管理業者は、所有者や借主から報酬として管理料を受け取ります。

 

（２）不動産賃貸業

賃貸オーナー業、いわゆる「大家さん」です。

賃貸不動産を自ら所有し、又はまた貸し（転貸借と言います）することを前提に不動産を借りて、借主に貸し出します。

借主から賃料を受け取ることができますが、貸主としての義務も発生します。

基本的には貸主が賃貸不動産を管理するのですが、上記の（１）のように管理業者に報酬を払って管理を委ねることもできます。

 

次回に続きます。

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2020/01/11

かやはら行政書士ブログ　第４０回　離婚と養育費②

前回の続きです。

未成年の子がいる場合の離婚では、母が親権者になる場合がほとんどです。

平成２８年の裁判所にある記録では、親権の９割が母親です。

日本の法律では両親が結婚している場合、親権は父母共同です。

ですが離婚するときには、必ずどちらか片方を親権者に定めなければなりません。

父親が親権者になってもよい訳ですが、実際には父親が親権者になることは多くありません。

 

話を養育費に戻しますが上記の通り養育費は父親から、未成年の子の親権者である母親に支払われるケースがほとんどです。

様々な思いがあって離婚した訳ですから、父親から母親にお金を支払うことに複雑な感情を覚える人がいたとしてもやむを得ないかもしれません。

ですが、前回ご説明しました通り養育費は、離婚してもなくなることがない「親の義務」を果たすことです。

簡単に放棄できるものではありません。

「養育費は借金してでも支払わなければならない」と私は思っていますし、相談されるお客様にもそのように伝えています。

 

当事務所では、離婚協議書原案の作成代行及び、その為の相談も受け付けております。

初回相談は６０分無料となっておりますので、ご活用ください。

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2020/01/06

かやはら行政書士ブログ　第３９回　離婚と養育費①

明けましておめでとうございます。

本年も宜しくお願い致します。

 

さて、新年１回目ですが今回は養育費について書いていきます。

未成年の子がいる場合の離婚では、養育費の問題を避けることはできません。

最近では、裁判所が養育費の基準を増額する方向で見直そうとしているという報道が昨年末にあり、話題にもなりました。

私が離婚協議書作成の相談を受けていて感じたことを、いくつか書かせていただきます。

 

成人した男女が自らの意思で離婚することは、残念ですが仕方がないことです。

新しい人生のスタートが前向きなものとなるよう心から願っています。

しかし、それは子供には関係がありません。

子供にとって離婚しても両親は両親です。

親には離婚が子供に与える影響をできる限り抑える義務があると思います。

これは離婚後の親権の有無に関わらずです。

未成年の子がいる場合の離婚では、当事者は特別な事情がある場合を除いてこのことを

前提としなければならないと思います。

 

上記の前提から考えると養育費を払うことは、親としての義務を果たすことです。

また養育費を受け取った方の親にも、それを子の養育の為に使用する義務があります。

 

養育費は通常、親権のない一方の親から親権のある他方の親に支払われますが、これを「ペナルティ」のように考える方が稀にいます。

既に書きました通り養育費はペナルティではありません。

もし、離婚の原因は相手方にあると考えるのであれば、それは離婚の協議をするときに「慰謝料」として請求すべきでしょう。

 

もう少し続きますのが、次回にしたいと思います。

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