かやはら行政書士ブログ 第255回 宅地建物取引業免許と保証協会

不動産①

以前このブログで説明したことがありますが、一般的な不動産屋さん、難しい言い方をすると「宅地建物取引業(宅建業)」を行うには「宅地建物取引業免許(宅建免許)」が必要になります。

そして、これも以前説明しましたが、宅建免許を取るには「供託金」というお金が必要で少なくとも1000万円かかるところを、「保証協会」に加入することで抑えることができます。

この「保証協会」を利用するには、多くの不動産業者が加入する団体、「全日本不動産協会」又は「全国宅地建物取引業協会」のどちらかの会員にならなければなりません。

 

このどちらかの会員になるにはどうしたらよいでしょうか。

実務に沿って説明します。

 

(1)先ず相談する。

宅建免許の取得する為には、申請書を作成し都道府県庁等に提出しなければなりません。

この申請書を作っている時に、又は申請書を提出したすぐ後に会員になろうとしている協会に相談してみましょう。

電話でOKです。

そうすると入会手続きについて説明してくれます。

また、手続きの為の資料や入会の手続に必要な書類を送ってくれることもあります。

電話① 

(2)入会に必要な書類を作成する。

宅建免許の申請にも書類の作成が必要ですが、協会の入会にはそれとはまた別の書類が必要になります。

入会に必要な書類を手に入れたら、書類を作成し協会の指示に従って提出して下さい。

書類の作成に際して分からないことがあれば、協会に電話して聞いてみましょう。

 

(3)保証金等を支払って免許を取得し、営業を開始する。

宅建免許の申請書を都道府県庁等に提出して暫くすると、免許がOKになった連絡があります。

ただ、この時点ではまだ業務を始めることが出来ません。

都道府県庁からの連絡があったら、その後保証金等の支払を行います。

そして保証金等の支払いが済むと宅建免許の免許証が手に入ります。

この免許証が手に入ると業務を始めることが出来ます。

お お金④ 

協会加入の手続と保証金の支払に時間をかけると、それだけ業務の開始が遅れてしまいます。

宅建免許の申請をする際には、同時に協会加入の手続も同時進行で進めていくことをお勧めします。

 

かやはら行政書士事務所では、宅建免許申請書類の作成代行を承っております。

 

お気軽にご相談下さい。
おしまい①
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かやはら行政書士ブログ 第232回 宅地建物取引業と本店・支店

は 売却①

一般的に「不動産屋さんの仕事」とされているもののうち、一部の例外を除いてそれを行うには、宅地建物取引業の免許が必要です。

 

宅地建物取引業の免許は2種類あります。

1つは都道府県知事の免許で、もう1つは国土交通大臣の免許です。

この免許はどこが違うかというと、宅地建物取引業の仕事を行う事務所が、

1つの都道府県の中だけなら都道府県知事の免許

複数の都道府県にまたがっているなら国土交通大臣の免許

となっています。

 

例えば、かやはら株式会社の本店が埼玉県にあり、A支店が同じく埼玉県、B支店が千葉県にある、とします。

 

かやはら株式会社が本店だけで宅地建物取引業の免許を取ろうとすると、埼玉県知事の免許が必要になり、その為の申請手続きをしなければなりません。

 

次に、同じ埼玉県内にあるA支店で宅地建物取引業の免許を取ろうとすると、どうなるでしょうか。

先ず、免許は埼玉県知事の免許になります。

これは、上記の本店のみで宅地建物取引業の免許を取ろうとするケースと同じです。

しかし異なるところもあります。

実際には、A支店だけで宅地建物取引業の業務を行うつもりしかなくても、本店も宅地建物取引業を行う事務所とみなされてしまいます。

そうすると本店では宅地建物取引業をするつもりがないにも関わらず、「専任の宅地建物取引士」を置かなければならなくなったりします。

商店①

そして、千葉県内にあるB支店でのみ宅地建物取引業をしようとするとどうなるのでしょうか。

これも上記のA支店のケースと同様に、埼玉県内にある本店も宅地建物取引業の事務所とみなされてしまいます。

すると千葉県と埼玉県に宅地建物取引業の事務所を置くことになってしまい、国土交通大臣の免許を申請することになります。

そして、これもA支店のケースと同様に、B支店と本店の両方に「専任の宅地建物取引士」を置かなければならなくなったりします。

 

本店が1つあるだけではなく、いくつも支店があるという規模の事業所が宅地建物取引業の免許を取ろうとする場合はご注意下さい。

 

かやはら行政書士事務所では、宅地建物取引業の免許申請書類の作成代行を承っております。

 

お気軽にご相談下さい。
おしまい①

かやはら行政書士ブログ 第172回 動画を投稿しました。【47本目】


今回の動画では、建物の賃貸借について説明します。

「サブリース」という言葉をご存じでしょうか。

これは大家さんからアパートを借りて、それをさらに人に貸し出すことです。

これを行う事業者のことを「サブリース業者」と言ったりします。

皆さんが借りているアパートや事務所ではこれができるでしょうか。

関心がありましたら動画をご視聴下さい。

 

かやはら行政書士事務所では、

個人向けには、相続・遺言・協議離婚・個人間合意書など

事業者向けには、探偵業の届出の他に建設・産廃・古物商などの許認可申請・ビジネス契約書など

の業務を承っております。

初回相談1時間無料です。

お気軽にご相談下さい。

かやはら行政書士ブログ 第125回 動画を投稿しました。【28本目】


今回の動画では、建物賃貸借契約のトラブルについて、以前相談を受けたある事例を参考にして説明します。

関心がありましたら動画をご視聴下さい。

 

また、今回も動画を撮影、編集、投稿するにあたりまして、合同会社ご縁の代表、青木 秀様には大変お世話になっております。

青木様は、春日部駅東口で「ご縁探偵事務所」という探偵業を営んでおります。

浮気調査を得意としておりますので、興味のある方は是非お問い合わせください。

 

ご縁探偵事務所

344-0061 埼玉県春日部市粕壁1-4-40 市川ビル2F

電話048-878-9249

かやはら行政書士ブログ 第110回 賃貸契約と転貸借

ち 賃貸①

人から借りたものを他の人に貸すことを「又貸し(またがし)」と言います。

不動産賃貸ではよく行われていて、「サブリース」という言葉を聞いたことがある方もいるかもしれません。

「サブリース」とは簡単に言うと、持ち主からアパート1棟を借りて、今度は借りた人が貸主としてアパートを人に貸すことです。

アパート1棟を借りる家賃より少し高い設定の家賃で人に貸すので、差額分が利益になります。

このサブリースを行っている事業者のことを「サブリース業者」と言ったりします。

この「サブリース業者」は持ち主からアパートを借りる際に、「このアパート1棟を借りて、さらに人に貸します。」と書かれた契約書を取り交わします。

契約② では、皆さんが住まいとして、又は事務所・店舗として借りている建物の賃貸借契約書では、「又貸し」について何と書いてあるでしょうか。

ぜひ、ご自身の契約書をご覧になってみて下さい。

おそらく「又貸し」のことを「転貸借(てんたいしゃく)」と書いているでしょう。

そして、「転貸借」を禁止しているでしょう。

転貸借することを前提としたサブリースの契約と異なり、通常の賃貸借契約では転貸借は禁止されています。

そして多くの賃貸借契約書では、これに違反すると「即契約解除」となるような重いペナルティを課しています。

大家さんの立場からすると、「この人ならアパートの部屋を貸しても大丈夫だろう」と判断して「住まいとして」貸しているのに、それを勝手に別の人に「事業として」又貸しされては堪りません。

だから、違反した場合のペナルティを重く設定しています。

か 開業①

事業主のAさんは、事業用としてある店舗を借りています。

そこで働いているBさんが「独立したい」ということになったので、店舗の中の設備を有償で譲渡して、いわゆる「のれん分け」をしようということになりました。

しかし、その店舗の貸主にとって今の借主はAさんですが、「のれん分け」ということになると借主はBさんということになってしまいます。

借主がBさんに変更することを貸主が承諾しれくれれば良いですが、必ずそうなる保証はありません。

かといって、今の借主のAさんが、Bさんに「又貸し」したら契約違反になります。

もし、将来「のれん分け」することがあり得るならば店舗を借りる際の最初に、借主の変更や転貸借について貸主に相談しておいたほうが良いでしょう。

 

かやはら行政書士事務所では、不動産賃貸を含む各種契約書の作成代行を承っております。
おしまい①

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